Ei kädet ristissä rikkaiksi tulla

Jokainen sota voitetaan tai hävitään ennen kuin taisteluja käydään. Se tarkoittaa sitä, että ihminen ei perusta onnistumistaan pelkkään arvaamiseen, vaan suotuisiin todennäköisyyksiin. Suosittelen lukemaan Sun Tzun kirjan "Sodankäynnin taito". 

Sain hiljattain sähköpostiini kaksi viestiä, jossa minua pyydettiin neuvomaan aloittelevaa asuntosijoittajaa. Pohdin usein ennen vastaamistani, kuinka asiani muotoilisin. Sen enempää kuin pianon omistaminen ei tee ihmisestä muusikkoa, ei sijoitusasunnon omistaminen tee ihmisestä vielä sijoittajaa.

Ammattimaisen asuntosijoittajan tunnistaa ensimmäiseksi terminologiasta. Puheessa ja tekstissä vilahtaa ammattimaista termistöä: kassavirta, cash-on-cash -tuotto, acid ratio, debt servicing ratio, oman pääoman tuotto, riski suhteessa odotettuun tuottoon, delta, hedge, omaisuuden allokaatio, korrelaatio, systeeminen riski, sijoitussyklin elinkaari jne.

Samoin kuin minä en ole muusikko, vaikka soitankin kitaraa, ei suurin osa asuntoihin sijoittavista ihmisistä ole ammattilaisia. He puhuvat useimmiten vain siitä, kuinka pk-seudujen asuntojen hinnat eivät voi koskaan laskea siksi, että kaikkien pitää asua jossakin.

Minulla on sympatiaa tätä ajattelua kohtaan, mutta pelkään heidän puolestaan. Kaikki omaisuuslajit ovat syklisiä. Niiden hinnat kulkevat ylös ja alas. Viattomien ihmisten luottamus on valehtelijoiden paras ystävä.

Mieleeni tulee sveitsiläisen pankkiiriystäväni kommentti: ”Jaakko, tiedätkö miksi naiivit ihmiset eivät rikastu? Koska he ovat lampaita. Ja markkinoilla lampaat teurastetaan.”

Niinpä vastaan minulta neuvoa kysyneille ihmisille. Neuvon heitä olemaan varovaisia, sillä mielestäni systeemiset riskit ovat nyt poikkeuksellisen korkealla. Joskus me emme tahdo kuulla totuutta, koska emme tahdo illuusioidemme rikkoutuvan. Silti – tosiasiat eivät lakkaa olemasta vain siksi, että emme tahdo kiinnittää niihin huomiota.

On opittava ottamaan julmat tosiasiat sellaisena kuin ne ovat: ei niin hyvinä kuin me toivomme, eikä niin huonoina kuin me pelkäämme.

On tyypillistä, että asuntosijoittajat alkavat puhua arvonnoususta, kun vuokratuottoa (kassavirtaa) ei enää tahdo saada. Kysymys ei ole siitä, kuinka korkealle sijoitusasuntojen hinta voi nousta, vaan myös siitä, miten alas niiden hinta voi laskea, jotta vielä tulemme toimeen sijoituksemme ja mahdollisen velkavivun kanssa. On siis katsottava taivaan lisäksi myös maata jalkojen alla.

On oltava suurinpiirtein perillä siitä, missä vaiheessa hintasykliä nyt ollaan. Hintasyklin pohjalla hinnat ovat alhaiset, tuotto-odotus korkea ja downside-riski alhainen. Hintasyklin laella hinnat ovat korkeat, tuotto-odotus matala ja downside-riski korkea.  
Vahva kassavirta ja vahva tase ovat kuin hyvä köli veneessä. Se määrää, missä säässä vielä voi purjehtia. Maailmantalouden horisontissa on kuin onkin synkkiä myrskypilviä.

On ero siinä, perustaako sijoituksensa arvonnousuun vai kassavirtaan.  Monet asuntosijoittajat häviävät rahaa ennen pitkää siksi, että he luottavat sokeasti arvonnousuun ja käyttävät liian suurta velkavipua. Kassavirtaan sijoittaminen on turvallisempaa. Jos velkavipu on kohtuullinen, asuntojen hintakehityksellä ei ole niin ratkaisevaa merkitystä onnistumisen kannalta, kun huono päivä koittaa.

Moni instituutionaalinenkin sijoittaja sanoo, että he rakentavat salkkunsa mieluiten niin, että eri omaisuuslajit eivät korreloi keskenään. Systeemisten riskien kasvaessa tämäkin ajatus on silti parhaimmillaankin toiveikas ja pahimmillaan vaarallinen. Lehman Brothersin romahtamisen jälkeen korrelaatio kaikissa omaisuuslajeissa taisi olla monen salkussa lähes 1.0.

Kyse ei aina ole vallitsevista todennäköisyyksistä vaan myös siitä, mitä ne toteutuessaan tarkoittavat. Lehman Brothersia ei olisi ikinä pitänyt tapahtua, mutta niin kävi. Deutsche Bankia on pitkään pidetty toimialan toteemipaaluna, länsimaisten valtioiden solvenssia itsestäänselvyytenä ja pankkitalletuksia turvallisina, mutta voimmeko me lähivuosina vielä nähdä, että nämä oletukset osoittatuvat vääräksi? Mielestäni se on hyvin mahdollista.

Toivominen on huono strategia. Osta-pidä-ja-rukoile-arvonnousua on silti monen mantra, mutta ei kädet ristissä rikkaiksi tulla. Pitää hyväksyä julmat tosiasiat sellaisina kuin ne ovat.

Kuinka siis voimme varautua erilaisiin tyrskyihin? Tärkeämpää kuin tehdä suuria voittoja on se, että ei häviä paljoa rahaa. On siis pystyttävä jatkamaan peliä mahdollisimman monessa erilaisessa tilanteessa. Tässä auttaa kaksi asiaa: 1) likvidit varat ja valmius vaihtaa allokaatiota rivakasti, 2) epälikvidin omaisuuden kohdalla on huolehdittava, että tuotto perustuu arvonnousun lisäksi vahvaan kassavirtaan.

Kassavirta on ennustettavampaa kuin arvonnousu. Jos kassavirta on vahva, 10% lasku asuntojen hinnoissa ei haittaa niin paljoa, koska 10% vuokratuotto jauhaa siitä huolimatta. Huonossakin tilanteessa kassavirtasijoittaja voi olla ihan tyytyväinen. 

Onko siis onnistuvan ja epäonnistuvan asuntosijoittajan ero on vain tuuri? Tuurilla on merkitystä kaikille, mutta tärkeämpää on syklin elinkaareen sopiva strategia ja sijoitus. Sun Tzu: "Sota hävitään tai voitetaan jo ennen taistelun alkamista."

Share this

Related Posts